Взаимодействие собственников помещений в многоквартирном доме c управляющей организацией при разработке и в процессе исполнения договора управления

Шаги

Что делать

Цель

Действия

Результаты

(документы)

Индикаторы

Шаг 1

Оценить техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме (МКД)

Получить объективную информацию о текущем техническом состоянии общего имущества как основу для подготовки предложений собственникам.

Специалисты управляющей организации (УО):

- оценивают техническое состояние объектов общего имущества;

-выявляют потребность в ремонтах;

- оформляют акты о техническом состоянии отдельных объектов общего имущества в МКД (или дефектные ведомости);

- подготавливают информацию для собственников помещений в МКД о состоянии общего имущества (и какие изменения произошли благодаря работе УО).

1. Обновлена информация о техническом состоянии общего имущества.

2. Потребность в ремонтах общего имущества выявлена и документально зафиксирована.

3. Акты о техническом состоянии отдельных объектов общего имущества (дефектные ведомости) оформлены.

Имеются:

- описание состава общего имущества в МКД;

- обновленная характеристика технического состояния общего имущества;

- список требуемых ремонтов;

- акты оценки технического состояния отдельных объектов общего имущества в МКД (или дефектные ведомости);

-информация для собственников помещений о состоянии общего имущества

Шаг 2

Разработать проект предложений по содержанию МКД:

1) проанализировать необходимость /целесообразность изменения перечня и (или) объемов текущих (постоянных/ периодических) работ и услуг по содержанию (техническому обслуживанию и санитарной очистке) МКД на следующий год;

2) разработать предложения по очередности проведения ремонтов с обоснованием (возможные последствия для людей и недвижимости, др.);

3) оценить стоимость всех работ, услуг, ремонтов и разработать проект сметы расходов на следующий год

Подготовка технико-экономического обоснования для принятия решения собственниками помещений решений по перечню и объемам работ и услуг, плану ремонтов

УО на основании анализа опыта работы в текущем году и актов о техническом состоянии общего имущества:

- обосновывает необходимость внесения изменений в перечень/объем текущих работ по содержанию МКД (если требуется);

- разрабатывает предложения по приоритетам выполнения ремонтов общего имущества в МКД (с обоснованием);

- оценивает стоимость всех видов работ и услуг исходя из собственных возможностей их исполнения или привлечения подрядчиков;

- разрабатывает проект сметы расходов на содержания МКД;

-выявляет возможность получения дополнительных доходов на содержание и ремонт МКД (от использования общего имущества, получение субсидии на капитальный ремонт, возможность получения кредита и др.);

- разрабатывает проект сметы доходов, размера обязательных платежей и порядка возмещения расходов на ремонты;

- готовит информацию/предложение для собственников по приоритетам выполнения ремонтов и их финансированию с обоснованием (возможно, объединенную с информацией по шагу 1)

Составлены:

1) проект плана работ (услуг, ремонтов) на следующий год и на перспективу (с обоснованием очередности проведения ремонтов);

2) проект сметы расходов и доходов на следующий год;

3) проект порядка финансирования ремонтов (возмещения расходов УО)

4) информация для собственников помещений и опросный лист;

Наличие:

- проектов планов и сметы доходов и расходов ( с обоснованиями)

- информация по ключевым моментам проектов планов работ и сметы доходов и расходов; - опросного листа (анкеты)

Шаг 3

Проинформировать собственников о состоянии общего имущества в МКД.

Выявить мнение собственников о предложенных УО проектах:

- планов работ и ремонтов на год и на перспективу;

- смете расходов на содержание и ремонт МКД на следующий год

1) Вовлечь собственников помещений в обсуждение ключевых вопросов содержания и ремонта многоквартирного дома;

2) Выявить мнение собственников помещений для последующего корректирования планов работ и ремонтов МКД и сметы расходов и доходов на следующий год

3) Внести изменения в проекты подготовленных документов (планов работ, сметы доходов и расходов, др.) с учетом выявленных мнений собственников помещений

УО проводит:

- опрос собственников о предлагаемых работах и ремонтах в МКД и их стоимости (желательно с вовлечением активных собственников);

- встречи для обсуждения отдельных вопросов (поподъездно, тематические, отдельно с активом дома, др.)

УО обобщает информацию о мнениях, предпочтениях собственников помещений;

УО вносит изменения в проекты планов, сметы доходов и расходов и др. документы

Собственники ознакомлены с предложениями УО о работах / ремонтах и смете расходов на следующий год и высказали свое мнение

В опросе приняли участие более 50 % собственников помещений

В результате обработки опросных листов и в ходе встреч и обсуждений выявлены мнения, предпочтения собственников помещений, их готовность принять предложения УО

Собственники ознакомлены с результатами опроса и проведенных встреч

УО скорректировала проекты документов с учетом мнений собственников помещений

1. Лист распространения информации и опросных листов (с подписями собственников помещений)

2. Лист получения заполненных опросных листов.

3. Результаты опроса обобщены

4. Информация о результатах опроса для ознакомления собственников

5. Список встреч с собственниками (с указанием даты, места, числа присутствующих, вопросов для обсуждения) и обобщенная информация по результатам встреч

6. Проекты текущего и перспективного планов работ и ремонтов; сметы доходов и расходов на год и др. с изменениями

Шаг 4

Подготовиться к участию в общем собрании собственников помещений.

Дать возможность собственникам помещений заранее познакомиться с проектами всех документов, которые УО будет представлять на общем собрании

1. УО готовит отчет о проделанной работе и проведенных ремонтах в МКД за прошедший год.

2. УО сообщает собственникам о том, где (в офисе УО, у старших по подъездам, др.) и когда они могут познакомиться с:

- отчетом УО за прошедший год;

- проектом планов работ и ремонтов;

- проектом сметы расходов и доходов на следующий год.

3. Специалисты УО проводят встречи, беседы, консультации, разъяснения для собственников помещений

1. Подготовлен отчет о работе УО за прошедший год.

2. Большинство собственников познакомились с отчетом и предложениями УО

Список собственников помещений, познакомившихся до общего собрания с документами УО

Шаг 5

Помочь инициаторам общего собрания - собственникам помещений - в подготовке общего собрания

(это НЕ ЯВЛЯЕТСЯ обязанностью УО, исключительно добрая воля. И НЕ ДОЛЖНО носить характер вмешательства в дела собственников, подмены их самостоятельной деятельности работой УО

Помочь инициаторам собрания:

а) в решении организационных вопросов по подготовке общего собрания; б) сформулировать предложения по изменению условий договора управления

УО помогает инициаторам общего собрания:

а) подобрать место проведения общего собрания;

б) сформулировать повестку дня общего собрания;

в) подготовить и изготовить нужное количество экземпляров уведомлений о собрании, листов регистрации участников собрания, листов (или бюллетеней) для голосования, др. документов;

г) сформулировать предложения по изменению договора управления МКД с необходимыми обоснованиями

- Все организационные вопросы проведения общего собрания решены

- Собственники помещений уведомлены об общем собрании

- Все документы и формы для проведения собрания подготовлены

- Предложения по изменению договора управления, подготовлены

Имеются все документы и формы

Шаг 6

Участие УО в общем собрании собственников помещений в МКД

1. Убедить собственников в том, что УО работает в их интересах и хорошо (профессионально) управляет МКД в рамках обязательств по договору управления.

2. Получить утверждения собственниками (общим собранием):

- отчета УО за прошедший год;

- предложенных УО проектов планов работ и сметы расходов на следующий год

3. Согласовать изменение условий договора управления МКД на следующий год.

На общем собрании УО:

- отчитывается перед собственниками о работе в прошедшем году;

- предлагает план работ и ремонтов и обосновывает их стоимость.

Общее собрание утверждает:

- отчет УО;

- план работ и ремонтов на следующий год и на перспективу (включая объемы, перечень, сроки исполнения работ/услуг/ремонтов;

- смету расходов;

- размер платы собственников «за содержание и ремонт жилого помещения», включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД;

- порядок финансирования капитального ремонта;

- изменения к договору управления многоквартирным домом;

- принимает решение об участии в адресной муниципальной программе по проведению капитального ремонта;

Примечание.

Если состав общего имущества в МКД не был утвержден ранее, то его можно утвердить на этом собрании собственников помещений в МКД.

1. УО отчиталась на общем собрании собственников помещений о работе за год и отчет одобрен.

2. Утвержден план работ и ремонтов на следующий год и, возможно, на перспективу.

3. Утверждена смета расходов на содержание МКД (стоимость работ и услуг)

3. Утвержден размер платы собственников помещений за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД

4. Согласованы изменения к договору управления или условия нового договора управления.

1. Отчет УО за прошедший год, утвержденный общим собранием.

2. План работ и ремонтов на следующий год, утвержденный общим собранием.

3. Протокол общего собрания с принятыми решениями, касающимися договора управления МКД на следующий год.

4. Заполненные листы регистрации и голосования на собрании.

5. Договор управления многоквартирным домом с изменениями

Шаг 7

Практические шаги по реализации принятых планов с регулярным информированием собственников помещений о промежуточных результатах